Vorkaufsrecht der Gemeinde Ausübung

    Vorkaufsrecht der Gemeinde Ausübung

    Das gemeindliche Vorkaufsrecht ermöglicht es der Gemeinde, für städtebauliche Zwecke Grundstücke zu erwerben, um dadurch auf deren künftige bauliche und sonstige Nutzung Einfluss zu nehmen.

    Beschreibung

    Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

    Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann unter bestimmten Umständen ausgeschlossen sein oder vom Erwerber abgewendet werden.

    Hinweise für Herzogenrath: Inhalte der zuständigen Stelle

    Bei der Übertragung eines Grundstücks auf einen oder mehrere neue Eigentümer kann die Stadt/Gemeinde ein sogenanntes Vorkaufsrecht ausüben. Seine gesetzliche Normierung findet dieses Vorkaufsrecht in den §§ 24 ff des Baugesetzbuches (BauGB). Hier ist -grob gesprochen- geregelt, dass die Stadt/Gemeinde in bestimmten Fällen an die Stelle des Käufers in den Kaufvertrag einer Immobilie einsteigen kann. Unterschieden wird zwischen einem allgemeinen und einem besonderen Vorkaufsrecht. Das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) kommt bei folgenden Fällen zum Tragen: im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist, in einem Umlegungsgebiet, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungs-bereich, im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten. Das besondere Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB) hingegen kann die Stadt/Gemeinde zum einen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Erlass einer Satzung an unbebauten Grundstücken begründen. Zum anderen kann sie auch in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Grundsätzlich muss der Verkäufer oder der Käufer die Stadt/Gemeinde über den Verkauf/Ankauf eines Grundstücks unterrichten, den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und die Auskunft einholen, ob ein mögliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Hierzu steht Ihnen ein Online-Formular zur Verfügung. In der Regel übernimmt dies jedoch der beurkundende Notar.

    Online-Dienst

    Vorkaufsrecht

    ID: L100002_123130305

    Online erledigen

    Vertrauensniveau

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    Sprache

    Deutsch

    Sprache: de

    Ansprechpartner

    Stadtentwicklung, Bauordnung und Klimaschutz - A 61

    Adresse

    Hausanschrift

    Rathausplatz 1

    52134 Herzogenrath

    Version

    Technisch geändert am 05.11.2024

    Sprachversion

    Deutsch

    Sprache: de

    Stadtplanung Abt. 61.1 - A 61 - Amt für Stadtentwicklung, Bauordnung und Klimaschutz

    Beschreibung

    Aufgrund der kommunalen Selbstverwaltung und der damit einhergehenden Planungshoheit hat die Gemeinde das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Ihre Planungshoheit üben die Gemeinden, so auch die Stadt Herzogenrath, mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. So umfasst das Hauptaufgabengebiet des Planungsbereiches die ganzheitliche Bearbeitung sämtlicher Aufstellungs- und Änderungsverfahren im Bereich der Flächennutzungs- und Bebauungsplanung sowie aller Satzungen gemäß Baugesetzbuch. Hierzu gehört insbesondere die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung - z.B. durch Bürgerversammlungen - sowie die Öffentliche Auslegung der Planunterlagen. Die Einladungen zu Bürgerversammlungen und Bekanntmachungen der Öffentliche Auslegungen und Satzungsbeschlüsse erfolgen im Internet, in den Bekanntmachungskästen sowie im amtlichen Mitteilungsblatt der Stadt Herzogenrath. Desweiteren erfolgt die Erarbeitung grundlegender Ziele der Stadtentwicklung und deren Umsetzung in städtebaulichen Rahmenplänen sowie die Stellungnahmen zu übergeordneten Planungen.

    Adresse

    Hausanschrift

    Rathausplatz 1

    52134 Herzogenrath

    Version

    Technisch geändert am 05.11.2024

    Sprachversion

    Deutsch

    Sprache: de

    Englisch

    Sprache: en

    Sprachbezeichnung nativ: English

    erforderliche Unterlagen

    Der Verkäufer oder der Käufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen, damit sie entscheiden kann, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt.

    Formulare

    Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat durch einen Verwaltungsakt zu erfolgen. Er wird regelmäßig schriftlich erlassen.

    Für einen Antrag auf Erteilung eines Negativbescheids / -testats ist keine bestimmte Form allgemein vorgeschrieben; auch diese Entscheidung ergeht regelmäßig schriftlich.

    Voraussetzungen

    Es erfolgt ein Grundstückskauf.

    Der Kauf ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine Anzeige beginnt die Frist von drei Monaten, die der Gemeinde eingeräumt ist, um das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht an zu laufen.

    Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein.

    Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Unter gewissen Maßgaben kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden, etwa wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs erkennbar deutlich überschreitet.

    Rechtsgrundlage(n)

    Hinweise für Herzogenrath: Inhalte der zuständigen Stelle

    § 24 ff des Baugesetzbuches (BauGB)

    Verfahrensablauf

    Der Verkäufer oder Käufer unterrichtet die Gemeinde über den Inhalt eines Kaufvertrages.

    Besteht kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde es nicht aus, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativbescheid / -testat).

    Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht dagegen aus, wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde neu begründet. Hierfür gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen (auch bzgl. des Kaufpreises), die der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart hatte. Jedoch kann der Kaufpreis preislimitiert sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich überschreitet. In diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

    Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gegenüber dem Verkäufer; dem Käufer ist die Entscheidung bekannt zu geben.

    Fristen

    Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.

    Bearbeitungsdauer

    Eine Bearbeitungsdauer ist nicht direkt geregelt. Jedoch ergibt sich aus der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (s.u.), dass die Gemeinde unverzüglich handeln muss.

    Kosten

    Für den Käufer und / oder den Verkäufer fallen Kosten an, wenn sie bei der Gemeinde eine Erklärung beantragen, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.

    Die Festsetzung der Kosten und ihre Höhe ergibt sich aus den Kommunalabgabengesetzen der Länder i.V.m. der Verwaltungsgebührensatzung der Gemeinde.

    Hinweise (Besonderheiten)

    • Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z.B. bei einem Verkauf an Ehegatten / Verwandte / Verschwägerte oder wenn das Grundstück dem Bebauungsplan entsprechend bebaut und genutzt wird.
    • Auch kann das Vorkaufsrecht durch den Käufer abgewendet werden, etwa wenn er
    • in der Lage ist, das Grundstück in angemessener Frist dem planerisch vorgesehenen Verwendungszweck entsprechend zu nutzen und
    • sich innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt worden ist, hierzu verpflichtet.
    • Die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten eines Dritten setzt voraus, dass er
    • zu der bezweckten Verwendung des Grundstücks binnen angemessener Frist in der Lage ist und
    • sich hierzu verpflichtet.

    Hinweise für Herzogenrath: Inhalte der zuständigen Stelle

    Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Stadt/Gemeinde darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Dieses sogenannte "Negativzeugnis" oder "Negativattest" benötigen Sie, damit das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben werden kann. Soweit dies noch nicht ausgestellt ist, kann der Käufer durch das zuständige Gericht nicht als neuer Eigentümer eingetragen werden. Investiert der Käufer vor Vorliegen dieses Negativattestes in eine Immobilie, besteht demnach die latente Gefahr, dass die Stadt/Gemeinde ihr Vorkaufsrecht noch ausübt und unter Umständen die ihm entstandenen Kosten nicht ersetzt bekommt.

    Weitere Informationen

    Der Gemeinde stehen Vorkaufsrechte kraft Gesetz (Allgemeine Vorkaufsrechte) und Vorkaufsrechte aufgrund von Satzungen (Besondere Vorkaufsrechte) zu. Beide Arten stehen gleichberechtigt nebeneinander.

    Die gesetzlichen Vorkaufsrechte dienen als städtebaurechtliche Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung.

    Gültigkeitsgebiet

    Nordrhein-Westfalen

    Fachliche Freigabe

    Fachlich freigegeben durch Ministerium für Energie, Infrastruktur und Digitalisierung Mecklenburg-Vorpommern am 10.08.2020

    Version

    Technisch geändert am 11.11.2024

    Stichwörter

    Grundstückskaufvertrag, Gemeindliches Vorkaufsrecht, Negativtestat, Ausübung zu Gunsten eines Dritten, Ausschluss und Abwendung des Vorkaufsrechts, Negativbescheid

    Sprachversion

    Deutsch

    Sprache: de

    Englisch

    Sprache: en

    Sprachbezeichnung nativ: English