Vorkaufsrecht der Gemeinde Ausübung

Nach den §§ 24 ff Baugesetzbuch (BauGB) steht der Gemeinde beim Verkauf von Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

Zur Prüfung, ob dieses Vorkaufsrecht besteht und ob es bei Bestehen ausgeübt wird, hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages im Einzelfall unverzüglich nach dessen Abschluss mitzuteilen. Diese Mitteilung erfolgt in der Regel durch den beurkundenden Notar. Auf der Grundlage der Mitteilung stellt die Stadt - wenn kein Vorkaufsrecht besteht oder ein bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird - eine gebührenpflichtige Bescheinigung aus, die zur Eigentümerumschreibung beim Grundbuchamt benötigt wird.

Hinweis für Notare:
Das Verfahren zur Ausstellung eines Zeugnisses über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nach § 28 BauGB erfolgt bei der Stadt Bad Oeynhausen elektronisch im Rahmen einer Online-Lösung. Aus Gründen der Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung werden Sie gebeten, die entsprechenden Anträge auch online zu stellen.
Notare haben über das Notarportal die Möglichkeit, den Antrag zur Ausstellung des Negativattestes online zu stellen und den Bearbeitungsstatus des jeweiligen Antrages zu verfolgen.

Online Zugang für Notare.

Der Verkäufer oder der Käufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen, damit sie entscheiden kann, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat durch einen Verwaltungsakt zu erfolgen. Er wird regelmäßig schriftlich erlassen.

Für einen Antrag auf Erteilung eines Negativbescheids / -testats ist keine bestimmte Form allgemein vorgeschrieben; auch diese Entscheidung ergeht regelmäßig schriftlich.

Es erfolgt ein Grundstückskauf.

Der Kauf ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine Anzeige beginnt die Frist von drei Monaten, die der Gemeinde eingeräumt ist, um das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht an zu laufen.

Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein.

Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Unter gewissen Maßgaben kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden, etwa wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs erkennbar deutlich überschreitet.

• § 24 BauGB Allgemeines Vorkaufsrecht
• § 25 BauGB Besonderes Vorkaufsrecht
• § 26 BauGB Ausschluss des Vorkaufsrechts
• § 27 BauGB Abwendung des Vorkaufsrechts
• § 27a BauGB Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter
• § 28 BauGB Verfahren und Entschädigung

Der Verkäufer oder Käufer unterrichtet die Gemeinde über den Inhalt eines Kaufvertrages.

Besteht kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde es nicht aus, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativbescheid / -testat).

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht dagegen aus, wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde neu begründet. Hierfür gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen (auch bzgl. des Kaufpreises), die der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart hatte. Jedoch kann der Kaufpreis preislimitiert sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich überschreitet. In diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gegenüber dem Verkäufer; dem Käufer ist die Entscheidung bekannt zu geben.

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.

Eine Bearbeitungsdauer ist nicht direkt geregelt. Jedoch ergibt sich aus der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (s.u.), dass die Gemeinde unverzüglich handeln muss.

Für den Käufer und / oder den Verkäufer fallen Kosten an, wenn sie bei der Gemeinde eine Erklärung beantragen, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.

Die Festsetzung der Kosten und ihre Höhe ergibt sich aus den Kommunalabgabengesetzen der Länder i.V.m. der Verwaltungsgebührensatzung der Gemeinde.

• Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z.B. bei einem Verkauf an Ehegatten / Verwandte / Verschwägerte oder wenn das Grundstück dem Bebauungsplan entsprechend bebaut und genutzt wird.
• Auch kann das Vorkaufsrecht durch den Käufer abgewendet werden, etwa wenn er

• in der Lage ist, das Grundstück in angemessener Frist dem planerisch vorgesehenen Verwendungszweck entsprechend zu nutzen und
• sich innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt worden ist, hierzu verpflichtet.

• Die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten eines Dritten setzt voraus, dass er

• zu der bezweckten Verwendung des Grundstücks binnen angemessener Frist in der Lage ist und
• sich hierzu verpflichtet.

• Vorkaufsrecht der Gemeinde - Online Antrag für Notare
• Online Zugang für Notare