Vorkaufsrecht der Gemeinde Ausübung

Die Gemeinde besitzt zur Sicherung und Verwirklichung ihrer Bauleitplanung ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstückes kann erst dann als Eigentümerin oder Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die Gemeinde bescheinigt hat, dass sie ein nach gesetzlichen Vorschriften bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausübt oder ein solches Recht nicht besteht (Negativzeugnis). Zu diesem Zweck werden der Gemeinde alle Kaufverträge vorgelegt. Die Vorlage erfolgt in der Regel direkt über den Notar.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht zum Beispiel, wenn Flächen in einem Bebauungsplan für eine öffentliche Nutzung als Straße oder Grünfläche vorgesehen sind.

Erfolgt ein Grundstückskauf, so ist dieser der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine Anzeige beginnt die Frist von drei Monaten, die der Gemeinde eingeräumt ist, um das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht an zu laufen.

Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein.

Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Unter gewissen Maßgaben kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden, etwa wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs erkennbar deutlich überschreitet.

Der Verkäufer oder Käufer unterrichtet die Gemeinde über den Inhalt eines Kaufvertrages.

Besteht kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde es nicht aus, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativbescheid / -testat). Ein Vorkaufsrecht-Zeugnis können mithilfe des unten angeführten Antragsassistenten beantragen.

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht dagegen aus, wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde neu begründet. Hierfür gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen (auch bzgl. des Kaufpreises), die der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart hatte. Jedoch kann der Kaufpreis preislimitiert sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich überschreitet. In diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gegenüber dem Verkäufer; dem Käufer ist die Entscheidung bekannt zu geben.

• Vorkaufsrecht-Zeugnis: 33,50€

Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z.B. bei einem Verkauf an Ehegatten / Verwandte / Verschwägerte oder wenn das Grundstück dem Bebauungsplan entsprechend bebaut und genutzt wird.

Auch kann das Vorkaufsrecht durch den Käufer abgewendet werden, etwa wenn er

• in der Lage ist, das Grundstück in angemessener Frist dem planerisch vorgesehenen Verwendungszweck entsprechend zu nutzen und
• sich innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt worden ist, hierzu verpflichtet.

Die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten eines Dritten setzt voraus, dass er

• zu der bezweckten Verwendung des Grundstücks binnen angemessener Frist in der Lage ist und
• sich hierzu verpflichtet.

Der Gemeinde stehen Vorkaufsrechte kraft Gesetz (Allgemeine Vorkaufsrechte) und Vorkaufsrechte aufgrund von Satzungen (Besondere Vorkaufsrechte) zu. Beide Arten stehen gleichberechtigt nebeneinander.

Die gesetzlichen Vorkaufsrechte dienen als städtebaurechtliche Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung.