Städtebauliche Bodenordnung (Umlegung)

Die Umlegung und die vereinfachte Umlegung sind zwei wichtige Bodenordnungsverfahren zur Erschließung und Neugestaltung von Baugebieten. Es handelt sich um ein Grundstückstauschverfahren, das im Baugesetzbuch geregelt ist. Das Grundstückseigentum wird dabei neu geordnet. Ziel ist, zügig nach Lage, Form und Größe zweckmäßig gestaltete Grundstücke für die bauliche oder sonstige Nutzung zu schaffen.

Beide Verfahren dienen der schnellen Umsetzung von Bebauungsplänen. Eine Anwendung auf Flächen, die innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegen, ist ebenfalls möglich. Die Umlegung kann sowohl bei der erstmaligen Entwicklung landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzter Flächen zu Bauland (Erschließungsumlegung) als auch zur Neuordnung bereits bebauter Gebiete (Neuordnungs- und/oder Sanierungsumlegung) eingesetzt werden.

Ob eine Umlegung angeordnet wird, liegt in der politischen Entscheidung des Rates der Stadt Willich. Eine Umlegung darf nach dem Baugesetzbuch nur angeordnet werden, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes oder zur Neuordnung von Grundstücken innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils erforderlich ist. Welchen konkreten Zweck die Umlegung hat, ergibt sich aus der städtebaulichen Planung. Beispiele sind die Erschließungsumlegung, die bisher landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Grundstücke erstmalig zu Bauland umgestaltet, oder die Neuordnungs- und Sanierungsumlegung, um bereits bestehende Baugebiete den Bedürfnissen zeitgemäßen Städtebaus und Verkehrs anzupassen.

Es gib keinen privaten Anspruch auf die Durchführung eines Umlegungsverfahrens. 

Für eine Umlegung regelt das Baugesetzbuch die Verfahrensschritte, unter anderem die Beteiligung und Anhörung der Eigentümer.  Die Umlegungsstelle erlässt im laufenden Verfahren Verwaltungsakte, die rechtsbehelfsfähig sind. Ziel des Verfahrens ist der sogenannte Umlegungsplan. Dieser Umlegungsplan besteht aus einer Umlegungskarte und einem Umlegungsverzeichnis, dem jeder Beteiligte unter anderem entnehmen, welches neue Grundstück an Stelle seines bisherigen "alten" Grundstücks getreten ist. 

Die Verfahrenskosten der Umlegung einschließlich der Kosten für die Berichtigung des Liegenschaftskatasters und des Grundbuches trägt die Stadt Willich. Verfahrenskosten sind beispielsweise die Personalkosten der Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses, die Kosten für die Büronutzung, die Aufwandsentschädigungen für die Mitglieder des Umlegungsausschusses oder die Vermessungsgebühren.

Geldausgleiche

Der Wert der Zuteilungsgrundstücke, das sind die "neuen" Grundstücke, liegt in der Regel höher als der Wert der eingeworfenen Grundstücke, das sind die "alten" Grundstücke, weil die neuen Grundstücke sinnvoller zugeschnitten, bebaubar und dadurch höherwertiger ausnutzbar sind. Dementsprechend haben die Zuteilungsgrundstücke in der Regel höhere Werte als die Einwurfsgrundstücke. Der entstehende Wertunterschied ist von den Eigentümern in Geld auszugleichen und an die Umlegungsstelle zu zahlen.

Grunderwerbsteuer

In welcher Höhe für das Zuteilungsgrundstück von dem Eigentümer Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu zahlen ist, ergibt sich aus dem Grunderwerbsteuergesetz (§ 1 Abs. 1 Nr. 3, Buchstabe b).

Grundgedanken der Umlegung

Alle Grundstücke des Umlegungsgebietes werden nach ihrer Fläche zu einer sogenannten Umlegungsmasse vereinigt. Diese Zusammenfassung erfolgt dabei nur rein rechnerisch und führt nicht zu einem großen Grundstück im Rechtssinne.
Aus der Umlegungsmasse werden die örtlichen Flächen für öffentliche Zwecke vorweg ausgeschieden; das sind beispielsweise die öffentlichen Straßen oder die öffentlichen Grünflächen. Die verbleibende Masse (Verteilungsmasse) ist nach einem bestimmten Maßstab an die Eigentümer wieder zu verteilen. Ein grafisches Beispiel (nicht barrierefrei, PDF, 38 KB) macht das Prinzip der Umlegung anschaulich.

Ziele der Umlegung

Die Umlegung

• hat zweckmäßige Grundstücke zu gestalten, und zwar für eine bauliche oder sonstige städtebauliche Nutzung nach Lage, Form, Größe, ihren Rechtsverhältnissen und ihrer Beschaffenheit (Gestaltungsgebot),
• dient zwar auch den Interessen der Allgemeinheit, ist in erster Linie aber auf den Ausgleich der privaten Interessen der Eigentümer gerichtet (Privatnützigkeitsgebot) und
• soll jedem Eigentümer, der ein Grundstück in die Umlegung einbringt, ein (Bau-)Grundstück mindestens mit dem gleichen Verkehrswert, den sein früheres Grundstück zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte, zuteilen. Nur in Ausnahmefällen erfolgt ein (teilweiser) Wertausgleich nicht in Form von Land, sondern in Form von Geld (Bestands- und Wertgarantie).
• In der Umlegung bilden die Eigentümer eine Solidargemeinschaft, in der die Lasten und Vorteile gleichmäßig untereinander verteilt werden. Keinem Beteiligten wird ein Sonderopfer auferlegt. (Solidaritätsprinzip)

Vorteile der Umlegung

Die Umlegung bringt gegenüber privatrechtlichen Regelungen der Grundstückseigentümer untereinander sowohl für die beteiligten Grundstückseigentümer als auch für die Allgemeinheit Vorteile bei der Verwirklichung eines Bebauungsplanes oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, für den kein Bebauungsplan besteht, dessen Grundstücke aber neu geordnet werden sollen.  

• Die Umlegung schafft ohne notarielle Verträge und behördliche Genehmigungen neue Wohnbau- und Gewerbegrundstücke und wird damit der Nachfrage in der Bevölkerung und den Wünschen von Investoren gerecht.
• Die Umlegung berücksichtigt sowohl das private Interesse der Eigentümer als auch das öffentliche Interesse.
• Die Umlegung gewährleistet die Gleichbehandlung der Eigentümer bei der Bereitstellung der öffentlichen Flächen und bei der Abschöpfung umlegungsbedingter Wertsteigerungen.
• Die Umlegung ist im Interesse der Allgemeinheit auch gegen den Willen einzelner Beteiligter durchsetzbar.
• Nach Abschluss der Umlegung ist eine kostengünstige Erschließung "aus einem Guss" möglich, da die öffentlichen Flächen der Stadt Willich bereitgestellt werden.