Vorkaufsrecht der Gemeinde Ausübung

Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann unter bestimmten Umständen ausgeschlossen sein oder vom Erwerber abgewendet werden.

Der Verkäufer oder der Käufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen, damit sie entscheiden kann, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat durch einen Verwaltungsakt zu erfolgen. Er wird regelmäßig schriftlich erlassen.

Für einen Antrag auf Erteilung eines Negativbescheids / -testats ist keine bestimmte Form allgemein vorgeschrieben; auch diese Entscheidung ergeht regelmäßig schriftlich.

Es erfolgt ein Grundstückskauf.

Der Kauf ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine Anzeige beginnt die Frist von drei Monaten, die der Gemeinde eingeräumt ist, um das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht an zu laufen.

Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein.

Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Unter gewissen Maßgaben kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden, etwa wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs erkennbar deutlich überschreitet.

Der Verkäufer oder Käufer unterrichtet die Gemeinde über den Inhalt eines Kaufvertrages.

Besteht kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde es nicht aus, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativbescheid / -testat).

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht dagegen aus, wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde neu begründet. Hierfür gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen (auch bzgl. des Kaufpreises), die der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart hatte. Jedoch kann der Kaufpreis preislimitiert sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich überschreitet. In diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gegenüber dem Verkäufer; dem Käufer ist die Entscheidung bekannt zu geben.

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.

Eine Bearbeitungsdauer ist nicht direkt geregelt. Jedoch ergibt sich aus der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (s.u.), dass die Gemeinde unverzüglich handeln muss.

Für den Käufer und / oder den Verkäufer fallen Kosten an, wenn sie bei der Gemeinde eine Erklärung beantragen, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.

Die Festsetzung der Kosten und ihre Höhe ergibt sich aus den Kommunalabgabengesetzen der Länder i.V.m. der Verwaltungsgebührensatzung der Gemeinde.

• Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z.B. bei einem Verkauf an Ehegatten / Verwandte / Verschwägerte oder wenn das Grundstück dem Bebauungsplan entsprechend bebaut und genutzt wird.
• Auch kann das Vorkaufsrecht durch den Käufer abgewendet werden, etwa wenn er

• in der Lage ist, das Grundstück in angemessener Frist dem planerisch vorgesehenen Verwendungszweck entsprechend zu nutzen und
• sich innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt worden ist, hierzu verpflichtet.

• Die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten eines Dritten setzt voraus, dass er

• zu der bezweckten Verwendung des Grundstücks binnen angemessener Frist in der Lage ist und
• sich hierzu verpflichtet.

Der Gemeinde stehen Vorkaufsrechte kraft Gesetz (Allgemeine Vorkaufsrechte) und Vorkaufsrechte aufgrund von Satzungen (Besondere Vorkaufsrechte) zu. Beide Arten stehen gleichberechtigt nebeneinander.

Die gesetzlichen Vorkaufsrechte dienen als städtebaurechtliche Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung.