Soziale Erhaltungsgebiete

Insbesondere Luxusmodernisierungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und Verkäufe kompletter Wohngebäude bedrohen die in diesen Stadtteilen alteingesessene Bewohnerstrukturen. Insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen  sind von Verdrängung in Gebiete bedroht, die bereits z.T. ebenfalls von ökonomisch schwachen Bevölkerungsschichten geprägt sind.
Die Soziale Erhaltungsverordnung in Kombination mit der Umwandlungsverordnung ist die einzige vom Gesetzgeber vorgesehene Möglichkeit, aufwendige Modernisierungen zu begrenzen und vor allem spekulative Umwandlungs- und Verkaufstätigkeiten einzuschränken.
Eigentümer, deren Gebäude in Sozialen Erhaltungsgebieten liegen, müssen die folgenden Vorhaben beantragen:

• Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen,
• Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, d. h. Umbauten, Ausbauten und Erweiterungen, die den Wohnwert steigern und Mieterhöhungen nach sich ziehen könnten (z. B. Einbau von Balkonen oder Fahrstühlen, umfangreiche Grundrissänderungen, Erweiterung durch Dachgeschossausbauten, etc.),
• Änderungen der Nutzungsart (z. B. Umwandlung von Mietwohnungen in Büroräume),
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Die oben genannten Vorhaben müssen beim jeweils zuständigen Bezirksamt beantragt werden. Dort wird überprüft, ob durch die beabsichtigten Maßnahmen nachteilige Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Bevölkerung zu befürchten sind. Bei Modernisierungsanträgen hängt dies entscheidend vom Umfang der geplanten Baumaßnahmen und der damit verbundenen Steigerung des Wohnwertes ab.
Modernisierungsanträge müssen genehmigt werden, wenn eine zeitgemäße Ausstattung einer gebietstypischen Wohnung hergestellt werden soll.
Zu beachten ist, dass die Soziale Erhaltungsverordnung kein Mieterschutzinstrumentarium ist und auf allgemeine, nicht mit Baumaßnahmen zusammenhängende Mieterhöhungen keinen Einfluss hat.
Bei geplanten und zu beantragenden  Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen prüft das zuständige Bezirksamt, ob die Eigentümer in spekulativer Absicht mit den entsprechenden Nachteilen für die Mieter handeln. Die Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt, da durch eine Umwandlung kurz- oder mittelfristig die Gefahr einer Veränderung der Bewohnerstruktur besteht.
Es sind aber Ausnahmen zu beachten, insbesondere dann, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren ab der Umwandlung die Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.
In Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung kann auch das Vorkaufsrecht zum Schutz der Sozialstruktur ausgeübt werden. Bei jedem Gebäude-Verkauf wird untersucht, ob durch spekulative Absichten des neuen Eigentümers (geplante Umwandlungen, Mieterhöhungen, etc.) die Erhaltungsziele gefährdet werden.
Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind das jeweils zuständige Bezirksamt und die Finanzbehörde zuständig