Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz beantragen

Wer Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln veräußern, eine Wohnung innerhalb eines Wohnhauses auf seine Kinder übertragen, oder ein gewerblich genutztes Gebäude oder Geschäftshaus in einzelne Bereiche aufteilen will, um diese einzeln zu verkaufen, benötigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehört zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. Dadurch kann Sondereigentum (bei Wohnungen) und Teileigentum (bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Gebäuden wie z. B. Läden, Büros, Garagen oder separaten Abstellräumen) gebildet werden. Auch bei der Bestellung von Dauerwohnrecht kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich sein.

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde stellt auf Antrag die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den dazugehörigen Aufteilungsplan aus. Durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bestätigt, dass die Wohnungen und sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine von der Bauaufsichtsbehörde geprüfte Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume bzw. Gebäude ersichtlich werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der dazugehörige Aufteilungsplan bilden die Grundlage für eine vom Notar zu erstellende notarielle Teilungserklärung. Mit dieser Erklärung kann beim zuständigen Grundbuchamt des Amtsgerichts die Anlegung von Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbüchern beantragt werden. Das gleiche gilt für die Eintragung von Dauerwohnrechten.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird pro Grundstück ausgestellt und muss alle Gebäude auf einem Grundstück erfassen, d. h. alle Häuser, Garagen und abschließbaren baulichen Anlagen.

Zuständig für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist die jeweilige Bauaufsichtsbehörde. Im Landkreis Diepholz gibt es je nach Ort unterschiedliche Zuständigkeiten:

• für das Gebiet der Gemeinde Stuhr: Gemeinde Stuhr
• für das Gebiet der Stadt Diepholz: Stadt Diepholz
• für das übrige Kreisgebiet: Landkreis Diepholz
• Sonderfall Samtgemeinde Bruchhausen-Vilsen und Stadt Sulingen: Ist für die Erteilung der Baugenehmigung nicht der Landkreis Diepholz, sondern die jeweilige Gemeinde zuständig, so gilt dies auch für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Anträge sind schriftlich zu stellen. Sie können von der antragsberechtigten Person selbst oder von einem entsprechend beauftragten Notar bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.

Mit dem unterschriebenen Antrag sind die kompletten Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnittzeichnung, Ansichten) vorzulegen. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln.

Die Nutzungseinheiten sind in den Grundrissen durch arabische Ziffern fortlaufend zu nummerieren (jeder Raum muss die Nummer "seines" Eigentumsteiles tragen).

Folgende Unterlagen werden benötigt:

• Das Antragsformular (siehe Vordruck unten)
• Ein Auszug aus der Liegenschaftskarte (Lageplan), aus dem sich die Lage des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude sowie die Aufteilung der außerhalb des Gebäudes liegenden Flächen in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergibt.
• Ein Grundriss jeder vorhandenen Etage von Keller bis Spitzboden
• Mindestens eine Schnittzeichnung
• Alle Ansichten (Sind keine gezeichneten Ansichten vorhanden, können auch Farbfotos vorgelegt werden. Die ganze Gebäudeseite muss zu erkennen sein und es muss Platz für den Stempel der Bauaufsicht vorhanden sein.)

Das Antragsformular ist 1-fach, alle übrigen Unterlagen 2-fach einzureichen. Hiervon verbleibt ein Exemplar bei der Bauaufsichtsbehörde. Die zweite Ausfertigung wird dem Antragsteller als Aufteilungsplan zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung zugesandt.

Bei der Erstellung des Aufteilungsplanes sind folgende Punkte zu beachten:

• Ein bestimmter Maßstab ist nicht vorgeschrieben. Zulässig ist jeder Maßstab, der eine angemessene Lesbarkeit der Bauzeichnung sicherstellt. Die Unterlagen dürfen das Format DIN A3 jedoch nicht überschreiten. Um die Lesbarkeit der Bauzeichnung sicherzustellen, kann sie auf mehrere Blätter verteilt werden.
• Auf den Plänen muss der Maßstab, sowie die Angaben zum Grundstück wie Gemarkung, Flur, Flurstück, Straße und Hausnummer stehen.
• In jedem Raum einer Wohn- bzw. einer Nutzungseinheit muss die Nummer der entsprechenden Einheit stehen.
• Heizungsräume und Hausanschlussräume sowie der Weg von jeder Einheit zu diesen Räumen müssen immer Gemeinschaftseigentum sein.
• Alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume sind mit der gleichen Nummer zu versehen. Auch dann, wenn die Räume getrennt voneinander im Gebäude liegen wie z. B. die Wohnung im 2. Obergeschoss und der Abstellraum im Kellergeschoss.
• Ist ein Spitzboden vorhanden und dieser ist nur aus der Wohnung begehbar, so muss der Spitzboden die gleiche Nummer tragen wie die Wohnung, über die er zu erreichen ist.
• Balkone und Dachterrassen, die nur aus einer Wohnung zu erreichen sind, müssen als Sondereigentum der Wohnung zugeordnet werden und somit die gleiche Nummer tragen.
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten müssen für alle Gebäude vorgelegt werden, die nicht ausschließlich Gemeinschaftseigentum sind (d.h. auch für Nebengebäude wie Garagen, Schuppen, etc., die ganz oder teilweise einzelnen Wohnungen zugeordnet werden sollen)
• Sondereigentum kann auch für Stellplätze sowie für außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks (wie z.B. Terrassen) eingeräumt werden. Dies ist nur möglich, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein. Die Maßangaben müssen es ermöglichen, die Größe und Lage der zum Sondereigentum gehörenden Flächen ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes zu bestimmen.

Antragsberechtigt ist jede Person, die ein berechtigtes Interesse an der Bescheinigung glaubhaft macht. Ein solches Interesse hat der Eigentümer und der Erbbauberechtigte. Auch Erwerber können, bevor sie das Eigentum erwerben, ein entsprechendes Interesse haben.

• § 7 Absatz 4 Nummer 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• § 32 Absatz 2 Nummer 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Es gibt keine normierten Fristen über das allgemeine Verfahrensrecht hinaus. Durch die Genehmigungsbehörden können individuelle Fristen für die Nachreichung fehlender Unterlagen gesetzt werden.

Nach Landesrecht sind für das Erstellen des Aufteilungsplanes und die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung Gebühren zu erheben. Die Höhe der Gebühr für die Abgeschlossenheitsbescheinigung richtet sich nach der Anzahl der abgeschlossenen Einheiten und dem damit verbundenen Prüfaufwand.

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich, tatsächlich, räumlich und funktionell vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (z. B. durch Wände und Decken) und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat. Ist eine Nutzungseinheit nur über eine andere Einheit zu erreichen, so ist diese nicht in sich abgeschlossen.

Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume, Stellplätze oder Freiflächen außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Diese müssen im Aufteilungsplan mit der gleichen Nummer wie die Wohnung bezeichnet sein. Bei Stellplätzen und außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks gilt zusätzlich das Erfordernis, dass diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein müssen. Sollen Stellplätze und Teile des Grundstücks im gemeinschaftlichen Eigentum verbleiben und an diesen lediglich Sondernutzungsrechte begründet werden, müssen sie nicht im Aufteilungsplan gekennzeichnet oder durch Maßangaben bestimmt sein.

Bei "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen", das sind sonstige Räume, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben wie z. B. gewerbliche Räume, Praxisräume, Abstellräume, Garagen, etc., gelten diese Erfordernisse sinngemäß.

Bei Rückfragen wenden Sie sich an die zuständige Ansprechperson.