Abgeschlossenheitsbescheinigung

Damit ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann, benötigen Sie für das Grundbuchamt des Amtsgerichts eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Mit dieser Bescheinigung wird nachgewiesen, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Außerdem ist eine von der Baubehörde genehmigte Bauzeichnung (Aufteilungsplan) erforderlich. Ferner muss der Eigentümer in öffentlich beglaubigter Form die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt abgeben, dass er das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentum aufteilt.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann an Wohnungen das Wohneigenturm und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. dabei wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen im Grundbuch ein besonderes Grundbuchblatt angelegt.

Eigentumsformen

Gemeinschaftseigentum:

Beim gemeinschaftlichen Eigentum regelt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung. Zum Gemeinschaftseigentum zählen das gesamte Grundstück (bebautet und unbebaute Fläche), Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind (z.B. Fundamente, Grund- und Außenmauern, Brandmauern, Fenster, Dach, Schornsteine, Dachbelag usw.), Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z.B. Gärten, Höfe, Trockenplätze, Aufzüge, Treppenhäuser usw.) sowie das Verwaltungsvermögen, bestehend aus zum Beispiel gemeinschaftlichen Geldern oder Verwaltungsgegenständen (Heizölbestand, Rasenmäher etc.). Soll Gemeinschaftseigentum nachträglich in Sondereigentum umgewandelt werden, bedarf es dazu der Einigung aller Wohnungseigentümer.

Miteigentum:

An all dem, was unter dem Punkt Gemeinschaftseigentum aufgeführt wurde, steht den Wohnungseigentümern ein Miteigentum nach Bruchteilen zu. Der Miteigentumsanteil nach Bruchteilen kann in verschiedener Art ausgedrückt werden. In der Teilungserklärung wird nach freiem Ermessen die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt. Im allgemeinen stimmt aber der Wert der einzelnen Wohnungen (ausgehend von den Wohnflächen) in etwa mit dem Verhältnis der Miteigentumsanteile überein. Entsprechend der Feststellung der Miteigentumsanteile erfolgt dann die Eintragung ins Grundbuch.

Sondereigentum:

Sondereigentum ist echtes Eigentum bzw. Alleineigentum der Wohnungseigentümer. Dazu können Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienende und in sich abgeschlossene Räume zählen, soweit sie nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer gedacht sind. Ferner zählen zu Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt wird, dazu (nichttragende Wände, Tapeten, Einbauschränke, Heizkörper, Markisen, und Küchen etc.).
Teileigentum: Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es sich hier um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes handelt (z.B. Läden, Werkstätten, Büro-, Lager- oder Praxisräume.

Sondernutzungsrechte:

Mit Sondernutzungsrechten belegte Flächen oder Gebäudebestandteile sind gemeinschaftliches Eigentum. Sie werden im Grundbuch eingetragen. Dabei handelt es sich um die Einräumung von Gebrauchsvorteilen. Von Sondernutzungsrechten können zum Beispiel Kfz-Abstellplätze, Gartennutzung, Dachterrassen oder Kellerräume betroffen sein. Es ist also bspw. möglich, dass einem Wohnungseigentümer das Recht zur alleinigen Nutzung des Gartens eingeräumt wird.

Es werden mindestens zwei Ausfertigungen der kompletten Bauvorlagen (Grundriss, Ansicht, Schnitt) benötigt. Da eine Ausfertigung bei der Bauaufsichtsbehörde verbleibt, eine Ausfertigung beim Grundbuchamt benötigt wird und der Antragsteller in der Regel mindestens eine Ausfertigung für seine Unterlagen behalten will, wird die Vorlage von drei Ausfertigungen empfohlen.

Neben den Ausfertigungen der kompletten Bauvorlagen wird auch ein Lageplan im Maßstab nicht kleiner als 1:500 benötigt, der alle auf dem Grundstück befindlichen Gebäude darstellt.

Tipp: Falls Sie mehrere Ausfertigungen benötigen, Ihr Notar aber nicht selber beglaubigte Abschriften der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen will oder soll, reichen Sie zwei Ausfertigungen der o.g. Bauvorlagen mehr ein, als Sie Eigentumswohnungen schaffen wollen (je Erwerber sowie Grundbuchamt und Bauaufsichtsbehörde).

Die Gebühr über die Entscheidung zur Bildung von Sondereigentum beträgt nach Tarifstelle 2.7.2 der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NW (AVerwGebO NW) je Sondereigentumsanteil (bspw. je Wohnung) 50 € bis 150 €.

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