Baugenehmigungsverfahren

Baugenehmigung

Für die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen benötigen Sie in aller Regel eine Baugenehmigung, soweit im Bauordnungsrecht nichts anderes bestimmt ist.

Einige Baumaßnahmen sowie die Beseitigung von Gebäuden, aber auch bestimmte Nutzungen von Gebäuden und Grundstücken sind baugenehmigungsfrei oder unterliegen unter bestimmten Voraussetzungen lediglich einer Anzeigepflicht (z.B. kleinere Gartenhäuser, offene Pkw-Stellplätze bis 100 m², bestimmte haustechnische Anlagen). Sie müssen jedoch den öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Festsetzungen des Bebauungsplanes, Abstandsflächen usw.) entsprechen.

Zuständig für die Erteilung einer Baugenehmigung ist in Hürth das Bauordnungsamt, das in Zweifelsfällen Fragen zur Baugenehmigungspflicht, sowie zu den verschiedenen Baugenehmigungs- und Bauanzeigeverfahren beantwortet.

Die Baugenehmigung bedarf grundsätzlich der Schriftform. Zur Baugenehmigung gehören die mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen (z.B. Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung).

Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Vorhaben begonnen wurde oder wenn die Bauausführung für mehr als ein Jahr unterbrochen worden ist.

Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung kann auf Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.

Vorprüfung

Nach Eingang eines Bauantrages wird dieser auf Vollständigkeit und sonstige erhebliche Mängel geprüft.

Fehlen Unterlagen oder liegen Mängel vor, bekommt die Bauherrin oder der Bauherr die Möglichkeit, innerhalb einer angemessenen Frist Unterlagen nachzureichen bzw. die Mängel auszuräumen. Werden innerhalb der Frist die Unterlagen nicht nachgereicht bzw. die Mängel nicht behoben, gilt der Antrag als gebührenpflichtig zurückgenommen.

Als grober Anhaltspunkt für den Bearbeitungszeitraum gelten drei Monate nach Eingang aller für die Bescheidung relevanten Unterlagen. Im so genannten Einfachen Baugenehmigungsverfahren unter bestimmten Voraussetzungen 6 Wochen.

Verfahren

Vorbescheid

Bestehen Zweifel, ob die von Ihnen beabsichtigte Baumaßnahme auf dem dafür vorgesehenen Grundstück genehmigungsfähig ist, können Sie einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides stellen. Dieser kann sowohl planungsrechtliche als auch konkrete bauordnungsrechtliche Fragen beinhalten.

Für eine Voranfrage sind nur die zur Beantwortung der Fragestellung notwendigen Unterlagen einzureichen. Hiermit können Sie sich finanzielle Aufwendungen ersparen, da im Gegensatz zum Bauantrag nicht sämtliche Bauvorlagen (zum Beispiel Standsicherheitsnachweis) eingereicht werden müssen.

Bitte beachten Sie, dass ein positiver Vorbescheid keinesfalls eine Baugenehmigung ersetzt.

Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.

Baugenehmigungsverfahren

Die Genehmigungsfreiheit sowie die Beschränkung der bauaufsichtlichen Prüfung entbinden nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, und lassen die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt.

Dies gilt insbesondere für:

• Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 62 BauO NRW)
  Nicht genehmigungsbedürftig sind z.B. Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume; Garagen einschl. überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m².
• Beseitigung von Anlagen (§ 62 BauO NRW)
  Nicht genehmigungsbedürftig ist die Beseitigung von Anlagen bei denen es sich um Verfahrensfreie Bauvorhaben handeln würde, freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3, sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe von bis zu 10 m. Die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen ist mindestens einen Monat zuvor der Bauaufsichtsbehörde schriftlich durch die Bauherrin oder den Bauherrn anzuzeigen.
• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW)
  Keiner Baugenehmigung jedoch einem Antrag auf Freistellung bedarf es z.B. für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Wohngebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 3, sonstigen Gebäuden der Gebäudeklasse 1 und 2 wenn u. a. die folgenden Bedingungen erfüllt werden.
  Ein Bauvorhaben ist genehmigungsfrei gestellt, wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, diesem nicht widerspricht, es keiner Ausnahme oder Befreiung bedarf, die Erschließung im Sine des Baugesetzbuches gesichert ist, es keiner Abweichung bedarf, das Bauordnungsamt nicht ein Baugenehmigungsverfahren fordert oder eine vorläufige Untersagung beantragt. Mit dem Bauvorhaben darf einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde bzw. dem Bauaufsichtsamt begonnen werden.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)
  Bei der Errichtung und Änderung von Anlagen, die keine großen Sonderbauten sind, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur die Vereinbarkeit des Vorhabens mit bestimmten planungs- und baurechtlichen Vorschriften.
  Es ist ein entsprechender Bauantrag "Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren" mit allen erforderlichen Bauvorlagen zu stellen.
• Baugenehmigungsverfahren (§ 65 BauO NRW)
  Betrifft die Prüfung von großen Sonderbauten.
• Typengenehmigung, referenzielle Baugenehmigung (§ 66 BauO NRW)
  Für bauliche Anlagen die in derselben Ausführung an mehreren Stellen errichtet werden sollen.

Ein vollständiger Antrag ist wesentliche Voraussetzung für ein reibungsloses und kurzes Verfahren. Der Antrag muss schriftlich mit allen für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) eingereicht werden. Je nach Genehmigungsverfahren und Vorhaben werden unterschiedliche Unterlagen benötigt.

Weitere Informationen erhalten Sie unter den einzelnen Genehmigungsverfahren.

Bitte verwenden Sie die im Land Nordrhein-Westfalen üblichen Antragsformulare bzw. Formblätter für die Baubeschreibung.

Das Antragsformular sind von der Bauherrin oder dem Bauherrn und von der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser zu unterschreiben. Die Bauvorlagen sind von der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser und auch von einem evtl. erforderlichen Fachplaner oder Fachplanerin zu unterschreiben (§ 70 Abs. 3 BauO NRW).

• Bauordnung NRW

Die Gebühren werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen errechnet. Sie errechnen sich in der Regel auf Grundlage der Kostenermittlung zum Bauvorhaben.
Zu- bzw. Abschläge sind möglich. Die Gebühr beträgt mindestens 50,00 €. Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Prüfung des Standsicherheitsnachweises usw. werden gesondert berechnet.

Sie sind grundsätzlich verpflichtet, qualifiziert, d.h. bauvorlageberechtigt Entwurfsverfassende (z.B. Architektin/Architekten) zu beauftragen, der oder die für Sie den Bauantrag stellt.

Ausgenommen sind lediglich nur planungsrechtliche Bauvoranfragen, kleinere Bauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen bei denen auf die Hinzuziehung einer Architektin oder eines Architekten verzichtet werden kann.

Auch wenn Sie in diesen Fällen nicht zwingend eine Vorlagenerstellerin oder einen Vorlagenersteller benötigen, empfehlen wir Ihnen dennoch die Einschaltung einer Architektin oder eines Architekten, die oder der alle erforderlichen Unterlagen für Sie zusammenstellt und die Bauordnung der Stadtverwaltung beteiligt.

Antworten auf häufig gestellte Fragen:

• Wo finde ich den Bogen für die Erhebung der Bautätigkeitsstatistik?
  Die statistischen Ämter des Bundes und der Länder stellen den Erhebungsbogen für Baugenehmigungen online zur Verfügung.
• Mein Nachbar baut, darf er das? Warum wurde eine Baugenehmigung erteilt, ohne mich zu beteiligen?
  Der Nachbar darf bauen, wenn er ein verfahrens- oder genehmigungsfreies Vorhaben gemäß § 62 oder § 63 der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ausführt oder eine Baugenehmigung besitzt. Genehmigungsfreie Vorhaben sind unter anderem ein Gebäude bis zu 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, eine Einfriedung, nicht überdachte Stellplätze, ein Wasserbecken bis zu 100 Kubikmeter Fassungsvermögen. Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben sind alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften - unter anderem Abstandflächen - zu beachten und einzuhalten. Besitzt der Nachbar eine Baugenehmigung muss er dieses bei Durchführung der Bauarbeiten durch ein sichtbar angebrachtes Baustellenschild dokumentieren.

Ich möchte

• ein Gartenhaus aufstellen
• einen Stellplatz oder ein Carport errichten
• mein Dachgeschoss ausbauen
• eine Terrassenüberdeckung beziehungsweise einen Wintergarten errichten
• eine Einfriedung in Form einer Mauer beziehungsweise eines Zaunes bauen
• eine Werbeanlage anbringen

Darf ich das und was muss ich beachten?
Bevor Sie eine bauliche Maßnahme ausführen, sollten Sie grundsätzlich erst mit dem für Ihren Stadtbezirk zuständigen Sachbearbeiter sprechen, um sich gegebenenfalls Kosten und Ärger zu ersparen. In § 60 der Landesbauordnung ist festgelegt, dass die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Beseitigung von Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung bedürfen. Hiervon ausgenommen sein können die in § 62 der Landesbauordnung aufgeführten verfahrensfreien Vorhaben; dieses gilt jedoch nicht generell. Auch bei verfahrensfreien Vorhaben sind alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten, so dass die Verfahrensfreiheit sehr häufig durch diese eingeschränkt ist.

Gartenhaus
Gebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume sind verfahrensfrei. Hierunter fällt das typische Gartenhaus zur Unterbringung von Gerätschaften oder Lagerung von Gartenartikeln. Bei der Planung sind die Abstandflächenvorschriften zu beachten; Bebauungspläne könnten Bebauungen im Gartenbereich ausschließen! In jedem Fall sollte mit dem zuständigen Sachbearbeiter geklärt werden, ob gegen ein Gartenhaus mit gelegentlichem Aufenthalt darin Bedenken bestehen. Gartenhäuser, die für den regelmäßigen Aufenthalt vorgesehen sind, oder die größer als 75 m³ sind, bedürfen einer Genehmigung.

Stellplätze oder Carports
Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m² sind verfahrensfrei. Nicht überdachte Stellplätze sind bis zur Größe von 100 m² genehmigungsfrei. Sie könnten jedoch durch Bebauungsplan oder andere Satzungen, zum Beispiel die Vorgartensatzung, in bestimmten Bereichen ausgeschlossen sein.

Dachgeschossausbau
Der Dachgeschossausbau bedarf grundsätzlich einer Genehmigung. In der Regel liegt hier eine Nutzungsänderung des bisherigen Dachbodens vor. Brand- und Schallschutzvorschriften sowie sonstige Anforderungen an Aufenthaltsräume sind zu beachten.

Terrassenüberdeckung oder Wintergarten
Entgegen allgemeiner Meinung sind Terrassenüberdeckungen und Wintergärten in Abhängigkeit zur jeweiligen Situation (Größe, Lage, Gebäudeklasse) genehmigungspflichtig.
Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis 4,50 m und Wintergärten bis 30 m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit einem Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrenze sind verfahrensfrei.
Sie könnten jedoch durch Bebauungsplan oder andere Satzungen in bestimmten Bereichen ausgeschlossen sein.

Einfriedung in Form einer Mauer oder eines Zaunes
Nach der Bauordnung sind Einfriedungen bis zu 2,0 m Höhe verfahrensfrei. In Bebauungsplänen oder Satzungen kann festgesetzt sein, dass Einfriedungen nicht zulässig oder nach Art und Höhe eingeschränkt sind. Zudem ist zu beachten, dass Einfriedungen in der Regel auf der Grenze errichtet werden; es ist deshalb eine Einigung mit dem Nachbarn sinnvoll, da dieser ansonsten im Rahmen des privaten Nachbarschutzrechts Abwehransprüche haben könnte.

Werbeanlagen
Werbeanlagen und Hinweiszeichen bis zu einer Größe von 1 m² sind verfahrensfrei. Einschränkungen können hier gegeben sein durch Satzungen oder den Denkmalschutz. Zudem ist denkbar, dass der Standort (z.B. auf Pfosten an einer öffentlichen Verkehrsfläche) oder die Ausführung (z.B. Dauerblinklicht) eine Genehmigung erforderlich machen.

Ich möchte ein Geschäft eröffnen beziehungsweise ein Gewerbe anmelden.
Darf ich das in diesem Gebäude? Was muss ich beachten?
Bevor Sie sich für einen Standort beziehungsweise Räumlichkeiten für Ihr Geschäft/Gewerbe entscheiden, sollten Sie sich vom Eigentümer zunächst anhand der Baugenehmigung und der Genehmigungspläne die genehmigte Nutzung für die Räume, die Sie nutzen wollen, zeigen und kopieren lassen. Sollten die Pläne nicht mehr vorliegen, können Sie mit Vollmacht des Eigentümers im Bauaktenarchiv des Bauaufsichtsamtes Einsicht in die Hausakten nehmen und die entsprechenden Unterlagen kopieren.
Mit den Kopien der Unterlagen sollten Sie dann grundsätzlich den für diesen Standort zuständigen Sachbearbeiter im Bauaufsichtsamt aufsuchen, um die baurechtliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens prüfen zu lassen. Hierdurch können Sie sich Ärger und Kosten ersparen.
Häufigstes Problem ist die Art der Nutzung, das heißt, darf das Geschäft/Gewerbe in dem Gebäude betrieben werden. Dieses ist u.a. abhängig vom Gebiet, da z.B. in einem Wohngebiet andere Zulässigkeitskriterien gelten als zum Beispiel in einem Gewerbegebiet.
Des Weiteren stellt sich die Frage nach dem genehmigten Bestand, das heißt, was ist ursprünglich genehmigt worden. Hierbei ist es bei späteren Verfahren unerheblich, wenn Sie sich darauf berufen, es war schon ein Ladenlokal da, wenn im gesamten Gebäude nur Wohnungen genehmigt waren. Weitere Probleme ergeben sich gegebenenfalls hinsichtlich von Wohnraumzweckentfremdung, des Stellplatznachweises, des Brand- und Schallschutzes, und so weiter. Größere Werbeanlagen müssten gegebenenfalls auch genehmigt werden.
Der zuständige Sachbearbeiter wird Sie beraten und Ihnen sagen, ob und welche Unterlagen Sie beibringen müssen.
Für die Gewerbeanmeldung sowie vielleicht erforderlicher Konzession ist das Ordnungsamt zuständig.

Muss ich den Baulärm und die anderen Belästigungen durch die Baustelle einfach so hinnehmen?
Jede Baustelle verursacht Beeinträchtigungen für ihre Umgebung. Die Bauleitung ist gehalten und in der Regel im Eigeninteresse bemüht, die Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten. Jeder Bauleiter ist deshalb auch daran interessiert, die lärmintensiven Arbeiten so schnell wie möglich abzuschließen.
Lärmintensive Abbruch- und Bauarbeiten dürfen nur werktags (Montag bis Samstag) durchgehend von 07.00 bis 20.00 Uhr durchgeführt werden. Ausnahmen hiervon sind nur mit Genehmigung des Umweltamtes gestattet. Während der Bauphase sind wirksame Maßnahmen zum Beispiel hinsichtlich der Lärm- und Staubentwicklung vorzunehmen.
Wenn die Belästigungen durch eine Baustelle über das zumutbare Maß hinausgehen, können Sie sich an das Ordnungsamt wenden.
Bevor Sie oben genannten Ansprechpartner in Anspruch nehmen, sollten Sie sich deutlich machen, dass ein Bauvorhaben ohne Lärm und Staub nicht realisiert werden kann und dass bei Ihrer eigenen Baustelle oder dem Neubau Ihrer Wohnung auch Belästigungen angefallen sind oder anfallen würden.

Wo und wie kann ich Altakten einsehen?
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