Vorkaufsrecht der Gemeinde

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ermöglicht es der Gemeinde, für städtebauliche Zwecke Grundstücke zu erwerben, um dadurch auf deren künftige bauliche und sonstige Nutzung Einfluss zu nehmen.

Der Gemeinde stehen Vorkaufsrechte kraft Gesetz (Allgemeine Vorkaufsrechte) und Vorkaufsrechte aufgrund von Satzungen (Besondere Vorkaufsrechte) zu. Beide Arten stehen gleichberechtigt nebeneinander. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte dienen als städtebaurechtliche Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung.

Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümerin des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann unter bestimmten Umständen ausgeschlossen sein oder von Erwerberinnen und Erwerbern abgewendet werden.

Der Kauf eines Grundstücks ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine Anzeige beginnt die Frist von drei Monaten, die der Gemeinde eingeräumt ist, um das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht an zu laufen. Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle der Käuferin / des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein. Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann der Verkäuferin /dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Unter gewissen Maßgaben kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden, etwa wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs erkennbar deutlich überschreitet.

Verkäufer*innen oder der Käufer*innen haben der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen, damit sie entscheiden kann, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt.

Verkäufer*innen oder Käufer*innen unterrichten die Gemeinde über den Inhalt eines Kaufvertrages. Besteht kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde es nicht aus, hat die Gemeinde auf Antrag von Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativbescheid). Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht dagegen aus, wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer*in und Gemeinde neu begründet. Hierfür gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen (auch bzgl. des Kaufpreises), die Verkäufer*innen mit ursprünglichen Käufer*innen vereinbart hatte. Jedoch kann der Kaufpreis preislimitiert sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich überschreitet. In diesem Fall kann die/der Verkäufer*in vom Vertrag zurücktreten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gegenüber Verkäufer*innen; Käufer*innen ist die Entscheidung bekannt zu geben.

Notarinnen und Notare können den Antrag auf den Negativbescheid online über das Planungsträgerportal PB8 stellen (tetraeder.com).

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber der/dem Verkäufer*in ausgeübt werden.

Eine Bearbeitungsdauer ist nicht direkt geregelt. Jedoch ergibt sich aus der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts, dass die Gemeinde unverzüglich handeln muss.