Grundstücksteilung, Teilungsgenehmigung

Die Teilung eines Grundstückes ist grundsätzlich ein grundbuchrechtlicher Vorgang. Sofern ein Grundstück, das geteilt werden soll, bebaut ist oder eine Genehmigung zur Bebauung vorliegt, ist eine bauaufsichtliche Genehmigung erforderlich.

Die Bauaufsicht hat bei der Prüfung des Teilungsantrages sicherzustellen, dass durch die geplante Teilung keine den Vorschriften der Bauordnung widersprechende Verhältnisse entstehen. 

Eine Genehmigung ist nicht erforderlich, wenn eine Vermessungsstelle, die bauordnungs-rechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat. 

Hinweis: Für die Teilung eines unbebauten Grundstückes, für das bislang keine Baugenehmigung erteilt wurde, ist keine Teilungsgenehmigung erforderlich. 

In diesen Fällen reicht es aus, wenn Sie dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen können. Die Bescheinigungen können Sie bei einem zugelassenen Vermessungsbüro beantragen. Die Bauaufsicht erteilt für den gleichen Zweck ein sogenanntes Negativzeugnis. Beachten Sie dabei, dass bereits eine Abgrenzung eines Grundstücks nach außen durch z.B. einen Zaun oder eine Mauer, oder andere genehmigungsfreie bauliche Anlagen dazu führen, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handelt. 

Teilungen während eines Bauantragsverfahrens 

Ein Bauantrag kann nur auf der Grundlage eines bestehenden Baugrundstückes genehmigt werden. Eine Änderung des Grundstückes während des Antragsverfahrens oder während der Bauausführung führt auch zu einer Änderung des baurechtlichen Bemessungsrahmens. 

Das bedeutet, dass die baurechtliche Prüfung in weiten Teilen wiederholt werden muss. Im Ergebnis bedeutet dies deutliche Mehrkosten und eine Verzögerung des Verfahrens und im schlimmsten Fall sogar, dass das geplante Vorhaben nicht mehr zulässig ist. 

Der richtige Zeitpunkt zur Aufteilung oder Vereinigung eines Baugrundstückes ist daher vor Einreichen des Bauantrages.

Erforderliche Unterlagen 

Durch eine Grundstücksteilung müssen dauerhaft selbstständige und unabhängig von anderen Grundstücken vernünftig nutzbare Grundstücke entstehen. Diese müssen zudem rechtskonform sein, das bedeutet, sie dürfen grundsätzlich keine Verletzung des Baurechts auslösen. Vor einer geplanten Teilung sollten Sie sich daher unbedingt über folgende Voraussetzungen informieren:

1. Gibt es einen rechtskräftigen Bebauungsplan, in dem das Baugrundstück liegt? 
2. Was ist der letzte Stand der Genehmigungen? 
3. Gibt es bereits Baulasten für das von der geplanten Teilung betroffene Grundstück? 
4. Werden die Vorschriften der Hessischen Bauordnung, insbesondere hinsichtlich der Erschließung und der Abstände zu bestehenden und genehmigten baulichen Anlagen eingehalten? 

Wichtiger Hinweis: Prüfen Sie bitte, ob Grunddienstbarkeiten (Wegerechte) oder andere Baulasten einer grundbuchrechtlichen Teilung entgegenstehen.

Für die Verwaltung der Grundbücher ist das Grundbuchamt zuständig. 

Sie benötigen folgende Unterlagen, die der Bauaufsicht vorzulegen sind: 

• Antragformular "BAB02"  Teilungsgenehmigung
• Liegenschaftsplan mit Auszug aus dem Grundstücksnachweis (Vermessungsbüro oder Amt für Bodenmanagement)
• Freiflächenplan
• Abstandsflächenplan
• Bei bebauten Grundstücken gegebenenfalls Bauzeichnungen, sofern ein Nachweis erforderlich ist, dass die Teilung die bestehende Bebauung nicht tangiert
• Gegebenenfalls weitere Nachweise und Berechnungen oder Fotografien

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