Vorkaufsrecht der Gemeinde Ausübung
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ermöglicht es der Gemeinde, für städtebauliche Zwecke Grundstücke zu erwerben, um dadurch auf deren künftige bauliche und sonstige Nutzung Einfluss zu nehmen.
Beschreibung
Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann unter bestimmten Umständen ausgeschlossen sein oder vom Erwerber abgewendet werden.
Online-Dienste
Für diesen Ort gibt es aktuell keinen Online-Dienst.
Zuständigkeit
Die Zuständigkeit liegt bei der Gemeinde, der Samtgemeinde und der Stadt.
Ansprechpartner
Grundstücks- und Gebäudemanagement (3.1)
Beschreibung
Die Abteilung Grundstücksverkehr, Grundbuchsachen des Fachbereichs 3 - früher Ligenschaftsabteilung genannt - nimmt hauptsächlich die Aufgaben der Stadt Cuxhaven als fiskalischer, d.h. privater Grundstückseigentümer war.
Schwerpunkte sind der An- und Verkauf von Grundstücken und der abschluss von Erbbaurechten für die Stadt Cuxhaven verbunden mit der Führung der entsprechenden Vertragsverhandlungen sowie der Vorbereitung entsprechender Verträge.
Ziel der Grundstückspolitil der Stadt ist es, in allen Teilen des Stadtgebietes die für die Erfüllung der verschiedensten städtischen Aufgaben notwendigen Grundstücke rechtzeitig vorzuhalten bzw. bereit zu stellen. Dabei ist der Flächenbedarf sehr vielschichtig. Er reicht von Flächen für den Straßenbau, über Flächen für die Erschließung von Wohn- und Gewerbegebieten bis zu Flächen für Grünanlagen und Kompensationsflächen. Vorgaben für diesen Bedarf ergeben sich aus den verschiedenen Bauleitplänen sowie Flächenplänen.
Mit jährlich durchschnittlich 70 Beurkundungen der verschiedensten Art waren in den letzten Jahren jeweils umfangreiche Vertragsverhandlungen, die Vermessung der Grundstücke und die Bearbeitung der entsprechenden Grundbuchangelegenheiten verbunden.
Der An- und Verkauf ist zwar wirtschaftlich ausgerichtet, Aufgabe ist jedoch lediglich die Bedarfsdeckung, nicht eine Gewinnerzielung im Sinne eines Immobilienbetriebes gewerblicher Art.
Als Sonderaufgabe ist der Abteilung Grundstücksverkehr, Grundbuchsachen die Betreuung der stadteigenen Museumsschiffe "Elbe 1 und Hermine" übertragen worden.
Adresse
Hausanschrift
Kontakt
Fax: 04721 700-906
Internet
erforderliche Unterlagen
Der Verkäufer oder der Käufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen, damit sie entscheiden kann, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt.
Formulare
Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat durch einen Verwaltungsakt zu erfolgen. Er wird regelmäßig schriftlich erlassen.
Für einen Antrag auf Erteilung eines Negativbescheids / -testats ist keine bestimmte Form allgemein vorgeschrieben; auch diese Entscheidung ergeht regelmäßig schriftlich.
Voraussetzungen
Es erfolgt ein Grundstückskauf.
Der Kauf ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine Anzeige beginnt die Frist von drei Monaten, die der Gemeinde eingeräumt ist, um das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht an zu laufen.
Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein.
Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Unter gewissen Maßgaben kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden, etwa wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs erkennbar deutlich überschreitet.
Rechtsgrundlage(n)
Verfahrensablauf
Der Verkäufer oder Käufer unterrichtet die Gemeinde über den Inhalt eines Kaufvertrages.
Besteht kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde es nicht aus, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativbescheid / -testat).
Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht dagegen aus, wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde neu begründet. Hierfür gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen (auch bzgl. des Kaufpreises), die der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart hatte. Jedoch kann der Kaufpreis preislimitiert sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich überschreitet. In diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gegenüber dem Verkäufer; dem Käufer ist die Entscheidung bekannt zu geben.
Fristen
Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.
Bearbeitungsdauer
Eine Bearbeitungsdauer ist nicht direkt geregelt. Jedoch ergibt sich aus der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (s.u.), dass die Gemeinde unverzüglich handeln muss.
Kosten
Für den Käufer und / oder den Verkäufer fallen Kosten an, wenn sie bei der Gemeinde eine Erklärung beantragen, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.
Die Festsetzung der Kosten und ihre Höhe ergibt sich aus den Kommunalabgabengesetzen der Länder i.V.m. der Verwaltungsgebührensatzung der Gemeinde.
Hinweise (Besonderheiten)
- Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z.B. bei einem Verkauf an Ehegatten / Verwandte / Verschwägerte oder wenn das Grundstück dem Bebauungsplan entsprechend bebaut und genutzt wird.
- Auch kann das Vorkaufsrecht durch den Käufer abgewendet werden, etwa wenn er
- in der Lage ist, das Grundstück in angemessener Frist dem planerisch vorgesehenen Verwendungszweck entsprechend zu nutzen und
- sich innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt worden ist, hierzu verpflichtet.
- Die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten eines Dritten setzt voraus, dass er
- zu der bezweckten Verwendung des Grundstücks binnen angemessener Frist in der Lage ist und
- sich hierzu verpflichtet.
Weitere Informationen
Der Gemeinde stehen Vorkaufsrechte kraft Gesetz (Allgemeine Vorkaufsrechte) und Vorkaufsrechte aufgrund von Satzungen (Besondere Vorkaufsrechte) zu. Beide Arten stehen gleichberechtigt nebeneinander.
Die gesetzlichen Vorkaufsrechte dienen als städtebaurechtliche Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung.
Gültigkeitsgebiet
Niedersachsen
Stichwörter
Negativbescheid, Ausübung zu Gunsten eines Dritten, Grundstückskaufvertrag, Gemeindliches Vorkaufsrecht, Negativtestat, Ausschluss und Abwendung des Vorkaufsrechts